Ольга Юрьевна Варганова
к.э.н., банковский аналитик
Стаж работы в банковском кредитном секторе свыше 25 лет. Автор более 50 тем семинаров, мастер-классов и тренингов в сфере банковского кредитования. Практикующий бизнес-консультант.
На протяжении многих лет спрос на жилье постоянно увеличивается, несмотря на то, что и цены продолжают расти. Однако не все жители России могут самостоятельно приобрести квартиру. В подобной ситуации банками предложена программа кредитования, носящая название ипотека.
В целом, в сфере гражданско-правовых отношений существует 3 группы кредитования: к первой группе относятся, собственно, ипотечные кредиты; в разряд второй группы входят автокредиты - предоставление денежных средств гражданам с целью приобретения ими автомобиля или комплектации к нему; третью группу образуют потребительские кредиты.
Само по себе ипотечное кредитование подразумевает выдачу банками в долг денежных средств на покупку недвижимости. При этом залогом будет являться то самое приобретенное недвижимое имущество. То есть в случае неисполнения заемщиков своих обязательств у банка имеется возможность продать квартиру (комнату, дом), находящуюся в залоге, и полученными денежными средствами погасить долг.
В настоящее время понятие "ипотека" включает в себя не только покупку в кредит определенной квартиры. Она также предполагает выдачу банками некоторой суммы в залог той недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.
Зачастую ипотека является единственным способом приобрести квартиру. Первоначальный взнос за недвижимость, как правило, составляет 10-30% от суммы жилья, а иногда и вовсе не требуется. Остальную сумму выплачивает банк. Таким образом, заемщик получает возможность обладать заветным жильем, постепенно выплачивая взятые в кредит у банка денежные средства.
Однако весь период выплаты заемщик будет несколько органичен в правах по распоряжению недвижимостью. Пока он не выплатит всю сумму и не рассчитается с банком, он не сможет совершать никакие операции по продаже, дарению, иному залогу или сдаче в аренду данного жилья.
Обычно процентная ставка по ипотечному кредитованию несколько ниже, чем за потребительский кредит. Это связано с тем, что у банка уже имеются гарантии по выплате – залог жилья. В любой момент банк имеет возможность вернуть свои деньги, реализовав данную недвижимость.
Ипотечный кредит можно разделить на несколько видов, которые зависят от типа недвижимости:
1. Ипотека на первичном рынке жилья (т.е. на квартиры в новостройке или строящемся доме). Логично, что не переданная в собственность квартира или не сданная в эксплуатацию не может выступать в качестве залога за кредит. При подобной ситуации предметом залога является право требования на определенную квартиру. Риск банка в подобной ситуации более высок, в связи с чем и процентная ставка будет гораздо выше. После сдачи квартиры в эксплуатацию, возможно переоформление залога непосредственно на приобретенное жилое помещение и соответственно понижение тарифной ставки. Очень часто банки выдают кредиты на приобретение только определенных квартир, в добросовестности застройщиков которых они уверены. Иногда данный вид может быть оформлен под залог имеющегося жилья у заемщика. Впоследствии он также может быть переоформлен на приобретенную в новостройке квартиру.
2. Ипотека на вторичном рынке жилья (т.е. на уже имеющиеся квартиры, приобретаемые у предыдущих владельцев). Считается более распространенным по сравнению с предыдущим, так как процентная ставка заметно ниже. Банки предпочитают именно этот вид кредитования, так как на процедуру оформления тратится меньшее количество времени, а также у банка имеется гарантия в виде приобретенной квартиры, которая и будет выступать в качестве залога.
3. Ипотека на комнату. Наименее распространенный вид кредитования. При совершении подобной покупки банки рискуют больше всего, в связи с чем предпочитают выдавать кредит на подобные нужды только после убеждения в том, что заемщик впоследствии приобретет в собственность всю коммунальную квартиру. Данных предложений от банков меньше всего.
4. Ипотека на загородную недвижимость. Процентная ставка, как правило, более высокая, чем при предыдущих видах кредитования. Процедура оформления данного вида также усложняется, так как при получении недвижимости необходимо совершить сделку и на земельный участок, на котором расположен дом.
Развод, и без того процедура малоприятная, обычно ещё и дополнительно осложняется разделом имущества. А как быть, если делить приходится не только квартиру, дачу, машину, но и ипотеку? Тем более, что кредит на квартиру оформляют, как правило, именно "на заре" супружеской жизни. А как свидетельствует неумолимая статистика, 50% разводов - это супруги в возрасте до 30 лет… Рассмотрим несколько вариантов решения этой непростой проблемы.
Ипотека рассчитана на столь длительный срок, что за это время случиться может что угодно: рождение ребенка, переезд в другой город, развод, да и просто катастрофическая нехватка денежных средств. В таком случае часто приходится продавать квартиру, которая несколько лет назад оформлялась в ипотеку. Давайте разберём все существующие на сегодняшний день способы реализации "ипотечной" квартиры со всеми достоинствами и недостатками.
В теории ипотеку без первоначального взноса выдает чуть ли не каждый 2-ой российский банк. А вот на практике найти такое "лояльное" кредитно-финансовое учреждение на сегодняшний день попросту невозможно. Почему?
Кредиты на строительство дома пользуются всё большей популярностью среди россиян. Несмотря на кризис, темп роста "строительного" кредитования уже превысил аналогичный показатель прошлого года.
Традиционно ипотеку на квартиры вторичного рынка жилья банки выдают гораздо охотнее, чем на объекты незавершённого строительства. Причины такой "несправедливости" легко объяснимы.
Сегодня в ипотеку можно взять не только городскую квартиру, но и загородный дом, коттедж или таунхауз. Естественно, условия оформления "загородной" ипотеки будут существенно отличаться от привычных.
Если жить на съемной квартире или вместе с родителями уже нет сил, а денег на покупку даже однокомнатной квартиры катастрофически не хватает, можно попробовать оформить ипотеку на комнату.
Практика показывает единодушие банков в своих требованиях к претендентам на получение ипотечных кредитов, требуя от них страховки следующих видов рисков: титула, здоровья и жизни, и самого жилья. Поговорим более подробно о видах ипотечного страхования.
Решившись оформить кредит на покупку квартиры или дома, будьте готовы к тому, что банк попросит вас предоставить внушительную пачку необходимых документов.
Ольга Юрьевна Варганова